La cesión de derechos consiste en un negocio jurídico por el que una de las partes (cedente) transmite a la otra (cesionario) la titularidad jurídica que muestra sobre algo, en este caso un terreno en un ejido.
Sin embargo, hay que destacar que esta cesión de derechos es diferente entre una ciudad o municipio y un ejido, por ello, la especialista Marisol Domínguez, consultora jurídica inmobiliaria, explica más sobre este trámite ejidal para “Ola inmobiliaria”.
“El primer punto que hay resaltar es que la cesión de derechos es diferente entre un ejido y una zona urbana, ya que el primero es un órgano autónomo que no pertenece al municipio ni estado en cuestión de ley, debido a que se basa en normas federales y reglamentos, son como municipios pequeñitos que tienen su propia forma de organización, crean sus propios reglamentos internos y se basan en la ley agraria”, indicó.
Por ello, cuando se vende un terreno con este tipo de documento, únicamente se entrega la posesión, es decir, el uso del “pedazo” de predio, por lo que si el ejidatario, que es el dueño de la parcela, llega a morir o vuelve a vender la tierra, “esas hectáreas ya no te pertenecen, son de quien compra los terrenos ya que pagaste por poseerla un ratito y quien tiene el derecho de hacer con la tierra lo que considere es el ejidatario no el posesionario, lo que un riesgo muy grande”.
Sin embargo, puede volverse legal. Por ejemplo, si se tiene una parcela y posteriormente los gobiernos federales otorgan títulos de propiedad para poder regularizarla cuando se considera necesario sacarla del ejido y reglamentarla, ese primer título queda inscrito en el Registro Agrario Nacional, siempre y cuando tenga las medidas específicas, “es decir, puede que el ejido tenga 90 hectáreas pero solo entraron 10 a esa campaña, únicamente esas 10 serán parte de la titulación y las otras siguen siendo parte del ejido”, comenta Marisol Domínguez.
Conforme a la ley
Otro ejemplo que da la especialista, es que no es correcto que el ejidatario decida entregar la sesión de derecho por cinco hectáreas de las 10 que están tituladas, ya que legal es “mandar el documento al Registro Público de la Propiedad porque deja de pertenecer al ejido y comienza a pertenecer al municipio donde se encuentra, hacer la subdivisión correspondiente de cada uno de los lotes que se vaya a vender para tener sus propias colindancias y generar los procesos legales. Si hace una sucesión es como no tener nada”.
Pero si el terreno tiene un titulo de propiedad, suponiendo que el ejidatario ya haya hecho la subdivisión de la parcela y entra dentro del proceso de regularización, cada propietario de la sesión podría ir a inscribirse su parte.
Por último la especialista resumió: “Cuando se desconoce la ley o no se usan los instrumentos legales adecuados lo que creamos son problemas, una vez que la parcela fue escrita y desincorporada del ejido y ya está inscrita en el Registro Público, se deberían seguir los lineamientos normales de una propiedad urbana, es lo adecuado, sin embargo, como los ejidatarios no están acostumbrados a esto caen en el común denominador de hacer una promesa de compraventa en donde sólo ceden los derechos y no llevan a cabo todos los trámites adecuados de una titulación ante un notario público, porque ese bien ya es susceptible a desincorporarlo por medio de escritura publica. Una vez que un lote tiene un folio del Registro Público de la propiedad puede entrar a contrato notarial a través de un contrato de compraventa porque ya esta generando todos los pasos”.